Comprendre le viager

Les questions les plus posées avant de vendre en viager

By juin 3, 2020 juin 29th, 2020 2 Comments

Vous êtes un particulier intéressé par le viager et vous n’osez pas franchir le cap à cause de craintes diverses et variées. Nous allons répondre aux 6 questions qui sont les plus posées avant d’envisager l’opération.

1) Pourquoi vendre en viager ?

Le viager permet de sécuriser son avenir. Selon le type d’opération choisie, vous pouvez continuer d’habiter votre bien. Tout d’abord, vendre en viager vous permettra de monnayer votre patrimoine immobilier. Mais aussi de toucher de l’argent jusqu’à la fin de votre vie. En effet, lors de la transaction chez le notaire, vous toucherez une somme qui est appelée « le bouquet » (versement d’un capital initial au moment de la signature du contrat de vente). Dans le cas d’un viager avec rente, chaque mois et ce jusqu’à la fin de votre vie, vous pourrez toucher également une rente viagère. Le bouquet et la rente sont fixés en fonction de la valorisation du bien et de l’espérance de vie du vendeur. Plus le bouquet est important, mois la rente est élevée et inversement.

2) Ne vais-je pas léser mes enfants ?

Il y a deux façons de voir les choses sur ce sujet. D’un côté, vendre en viager équivaut à ce que votre bien sorte définitivement de l’héritage de la famille. Certaines personnes considèrent donc le viager comme une manière de déshériter ses enfants. Mais d’un autre côté, le bouquet que vous percevrez pourra servir à financer vos propres dépenses sans justement avoir besoin de solliciter sa descendance. De plus, il est aussi possible de distribuer tout ou une partie du bouquet à vos héritiers en procédant à des donations-partages. De même pour la rente viagère mensuelle, qui elle, peut aider ses proches par exemple payer les études d’un petit-enfant, etc.

3) Différence entre viager libre et viager occupé ?

Beaucoup de personnes ne connaissent pas la différence entre ces deux viagers et donc n’osent pas franchir le pas. Une vente en viager libre, équivaut à une vente immobilière classique. C’est-à-dire que vous quittez votre bien tout en percevant toujours le bouquet à la signature et potentiellement la rente viagère mensuelle. Quant au viager occupé, celui-ci équivaut à vendre votre bien. Et donc de toucher le bouquet et la rente viagère potentielle tout en continuant d’habiter votre bien.

4) Un bien en dehors d’une grande ville ou d’un bord de mer est-il vendable ?

Pour être clair, la situation géographique de votre bien n’empêche pas de le mettre en vente. Cela se passe comme pour l’immobilier classique. C’est-à-dire que le prix va dépendre de l’attractivité de la localisation et de la liquidité du marché. Dans une grande ville, l’offre de biens est insuffisante, ce qui fait que les potentiels acquéreurs sont plus nombreux. Pour les biens au bord de mer, les acquéreurs recherchent cette localisation plus pour une maison de vacances que pour y habiter à plein temps. Ce type d’opération reste cependant courant et on trouve rapidement un acheteur.

5) Frais restants à ma charge ?

Suite à la vente, vous êtes encore soumis à la taxe d’habitation. Mais vous êtes déchargé du paiement de la taxe foncière. De plus, les frais liés à l’entretien courant du logement sont toujours à votre charge. De même pour les équipements et une partie des charges de copropriété. Vous êtes redevables des charges dites locatives mais le reste des charges est payé par l’acquéreur.

6) Comment sont imposés le bouquet et la rente viagère ?

L’âge du vendeur a un impact déterminant pour le bouquet et la rente viagère. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au vendeur. Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire. Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, il paie finalement moins que la valeur réelle du bien. Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une « requalification » fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Ainsi, ces questions sont les plus posées avant de vendre en viager. Finalement, vendre en viager, c’est assurer sa retraite en ayant un complément d’argent chaque mois via la rente ou le bouquet que l’on place en assurance vie. Nous espérons vous avoir aiguillé(e) sur le sujet, et que maintenant vous n’hésitez plus à franchir le pas. Bien entendu, l’équipe Proxivia reste à votre disposition pour toutes éventuelles questions.

2 Comments

  • Timsit Henri dit :

    Bonjour,

    Je n’ai pas d’héritiers directs (des cousins seulement) et je désire vendre en viager occupé,sans rente : que deviennent les équipements de la maison : chaîne hifi,outillage,vaisselle,matériel photo,etc…c’est le débitrentier qui récupère l’ensemble ou puis-je en donner une partie ? (matériel photo,par exemple?)

    Je vous remercie
    Cordialement
    Henri Timsit

    • Proxivia dit :

      Bonjour Monsieur,

      Tous meuble ou objet meublant NON fixé aux murs de la maison sont des biens meubles NON vendus avec la maison et vous pouvez donc en disposez comme vous le souhaitez.
      Par contre, les meubles fixes comme les aménagements de la cuisine ou de la salle de bains sont vendus avec la maison car ils sont devenus immeubles par destination; les statues, miroirs sur la cheminée fixés aux murs etc… sont également des immeubles par destination qui sont vendus avec la maison sauf à indiquer dans le compromis et dans l’acte notarié que vous en conserver la propriété.

      Restant à votre disposition,

      Bien à vous,

      Dominique CHARRIER

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