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La Vente à Terme : Entre Viager et Vente Traditionnelle

By octobre 18, 2019 octobre 23rd, 2019 No Comments

Proxivia vous guide dans votre apprentissage du Viager. Aujourd’hui, nous allons vous parler de la vente à terme, entre viager et vente Traditionnelle. Si vous souhaitez découvrir les autres formes du viager, n’hésitez pas à lire notre article Comprendre le Viager et ses différentes formes.

La vente à terme est à mi-chemin entre la vente en viager et la vente traditionnelle. Il est souvent plus difficile aujourd’hui de contracter un crédit immobilier malgré des taux historiquement très bas. La vente à terme pourrait être une solution pour acquérir son premier bien immobilier.

Mais alors, quelles sont les différences avec le viager ? Pourquoi conclure une vente à terme ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients par rapport au viager et à la vente traditionnelle ?

Toutes les réponses à vos questions se trouvent dans cet article.

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme est une bonne solution pour vendre sa maison.

Vous êtes trop jeune pour vendre votre bien en viager ?

La vente à terme (article 1601-2 du Code civil) est une vente immédiate avec un paiement à terme. La vente à terme se développe en raison de la difficulté à vendre certains biens immobiliers hors marché, de par leur prix et parce que les vendeurs sont trop jeunes pour vendre en viager.

Le propriétaire vend son bien immédiatement et perçoit une partie du prix de vente comptant. Le reste est perçu via des mensualités.

Vente à terme libre ou occupée

Une vente à terme peut s’effectuer libre ou occupée :

  • Libre : le vendeur quitte le bien et l’acquéreur peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte authentique alors qu’il ne l’a pas réglé en totalité. L’acheteur doit alors s’acquitter de toutes les charges inhérentes au logement (taxe d’habitation, taxe foncière, travaux…)
  • Occupée : ce qu’on appelle la vente à terme à jouissance différée. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation pour une durée définie dans le temps. L’acquéreur possède les murs et doit s’acquitter de la taxe foncière et des gros travaux tandis que la taxe d’habitation, les charges courantes (eau, électricité) et les petites réparations restent à la charge du vendeur.

Les mensualités de paiement de la vente à terme

Le contrat de vente à terme est conclu par acte authentique devant un notaire. C’est une vente ferme avec des modalités de paiement différées dans le temps. Dans le contrat, le montant et la périodicité des versements sont mentionnés.

Les mensualités de paiement sont prévues à l’avance. Cependant, elles peuvent être indexées sur l’indice du coût de la construction.

Bien évidemment, l’acquéreur a l’obligation de payer les mensualités. Dans le cas contraire, une clause résolutoire permet d’annuler la vente en cas de non-paiement d’une seule échéance. Le vendeur récupère alors la pleine propriété du bien tout en conservant les mensualités déjà perçues.

Bon à savoir : si le vendeur décède avant la fin du contrat de vente à terme, l’acheteur doit continuer à payer les mensualités aux héritiers selon la durée prévue initialement.

La fiscalité de la vente à terme

L’acquéreur est imposé de la même manière que pour une vente immobilière classique. En revanche, les mensualités reçues par le vendeur sont exonérées d’impôt sur le revenu.

La taxe foncière, les charges importantes et les travaux de copropriété sont à la charge de l’acquéreur, quel que soit le type de vente à terme contracté (libre ou occupée).

Quelles différences entre viager et vente à terme ?

La vente à terme est parfois appelée viager à durée fixe. Il existe quatre différences notables entre une vente en viager (viager libre, viager occupé, viager sans rente…) et une vente à terme :

  • Les mensualités ne sont pas imposables contrairement aux rentes viagères,
  • Le versement des mensualités est limité dans le temps. L’acheteur et le vendeur savent combien de temps va durer le contrat (entre 10 et 20 ans généralement). Dans le cas d’un achat en viager, la fin du contrat est indéterminée et repose sur un aléa : le décès du crédirentier,
  • Le montant des mensualités est indexé selon l’indice du coût de la construction. Pour le viager, le calcul du montant de la rente mensuelle, trimestrielle ou rente annuelle (arrérages) dépend de plusieurs facteurs tels que l’espérance de vie du vendeur,
  • En cas de décès du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités jusqu’à échéance aux héritiers du vendeur. Dans le cadre du viager, le décès du vendeur met fin à la perception des rentes.
En résumé : la vente à terme est un viager à durée fixe, c’est-à-dire que l’acheteur paie une mensualité sur une durée définie à l’achat, le décès du vendeur n’étant plus un aléa à prendre en ligne de compte dans ce type d’acquisition.

Au terme du contrat, le vendeur doit quitter le bien et le laisser à l’acheteur.

Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque type d’acquisition ?

Type de vente Avantages vendeur Avantages acheteur
Vente à terme La perception de mensualités non imposables,

L’occupation de son logement dans le cadre d’une vente à terme à jouissance différée,

La perception des mensualités par ses héritiers en cas de décès,

Une revalorisation des mensualités sur l’indice du coût de la construction,

La présence d’une clause résolutoire qui annule la vente en cas de défaut de paiement.

Eviter le recours à un prêt immobilier,

Si c’est une vente à terme libre, il peut occuper le logement alors qu’il ne l’a pas payé en totalité,

Il connaît avec exactitude la durée de son engagement et peut ainsi mieux organiser son budget.

Viager Un complément de revenus pour améliorer sa pension de retraite,

La jouissance du bien immobilier jusqu’à sa mort en cas de viager occupé,

Une défiscalisation partielle de la rente viagère,

Votre conjoint peut être protégé par le contrat en viager.

Une décote sur la valeur vénale du bien pouvant aller jusqu’à 50 % du prix,

Eviter le recours à l’emprunt bancaire avec un apport inférieur à 30 % de manière générale (le bouquet),

Se constituer un patrimoine immobilier,

Des frais de notaire réduits,

Une rentabilité moyenne élevée.

Proxivia vous remercie pour votre lecture. N’hésitez pas à retrouver tous nos articles sur notre blog pour en apprendre plus sur le magnifique secteur du viager.

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