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10 infographies sur le viager avec Proxivia

By mai 20, 2020 mai 26th, 2020 No Comments

Proxivia est une plateforme qui rassemble l’offre et la demande viagère tout en formant des professionnels de l’immobilier. L’équipe Proxivia agit pour dynamiser et moderniser le secteur du Viager en France.

Nous avons réalisé une série de 10 infographies sur le viager, en y ajoutant quelques informations pour que ce soit court et facile à expliquer. Ici, nous allons vous expliquer un peu plus en détails ce qu’il en est. Ces infographies sont partagées sur notre page LinkedIn.

1) Le viager en France

Cette première infographie est le début de notre série. Bien évidemment, pour lancer une série, il faut d’abord expliquer l’histoire du viager en France. Pour cela, on peut voir quand le viager a été créé, puis le nombre de ventes ainsi que le pourcentage du viager sur le marché immobilier. Dans un second temps, le pourcentage des types de biens les plus souvent vendus. On peut s’apercevoir que les biens les plus vendus par les français sont les maisons, puis les appartements et enfin le reste (terrain, garage, …). Puis pour finir, on peut voir la répartition du viager en France à l’aide des régions les plus actives avec la carte. Les biens les plus vendus sont sur la Côte d’Azur, endroit préféré des français.

2) Les avantages vendeurs

Vous aimeriez franchir le cap et vendre en viager, mais vous vous demandez « quels sont les avantages à vendre en viager ? ». A travers cette infographie en 5 points, nous vous expliquons les raisons de le faire.

Le premier avantage est selon le type de viager (libre, occupé, sans rente, avec rente, vente à terme) que vous choisissez. Si vous choisissez le viager occupé, cela veut donc dire que vous, le vendeur, pouvez continuer à habiter le bien.

Le deuxième avantage est le fait de céder son bien tout en s’assurant un complément de revenus. En effet, lors d’une vente, une rente viagère est souvent établie. Cela veut donc dire que jusqu’à la fin de vos jours, vous toucherez un revenu régulier.

Ensuite, grâce à cela vous bénéficierez donc d’un avantage fiscal conséquent tout en ayant la possibilité de réaliser des donations plus facilement. Un dernier avantage, pour les vendeurs, est le fait de pouvoir se libérer de certaines charges.

3) Les avantages acheteurs

Vous voulez achetez en viager, mais vous vous posez encore des questions ? 5 avantages pour les acheteurs ressortent.

Le premier avantage est tout simplement le fait d’acquérir un bien immobilier avec une mise de départ réduite. Le viager permet d’acheter de l’immobilier en plaçant son épargne sur un actif relativement peu risqué (la pierre étant une valeur refuge en France).

Ensuite, vous avez un potentiel taux de rentabilité supérieur à un investissement classique. En effet, un investissement en viager est le plus souvent rentable. Cette rentabilité est tout simplement due à l’absence d’intérêts sur le crédit vendeur. De plus, la valeur temps joue à la faveur du futur propriétaire. Et oui, chaque année supplémentaire fait augmenter la valeur de l’investissement.

Un autre avantage est aussi le fait de ne pas avoir besoin de faire de crédit immobilier. En investissant avec un crédit vendeur de la part de la personne qui cède son bien en viager, vous ne payez aucun intérêt aux banques.

Le marché du viager en France est en pleine expansion et se modernise petit à petit, saisissez votre chance en investissant dans un bien.

4) La fixation du prix du viager occupé

Vous vous intéressez au viager occupé, mais vous ne comprenez pas comment le prix est fixé ? C’est très simple. Pour fixer le prix, dans un premier temps, il y a 3 critères qu’il faut prendre en compte. Tout d’abord, il y a la valeur libre du bien, votre genre et votre situation matrimoniale. À la suite de cela, votre bien va devoir être estimé, la valeur occupée rentre en compte, puis vous fixerez, avec l’expert, le montant du bouquet et pour finir le calcul de la rente viagère.

Alors, comment on calcule tout ça ? Cela se passe en 6 étapes, comme nous pouvons le voir sur l’infographie ci-dessus.

Madame X à 75 ans, la superficie de son appartement est de 50m² qui a un prix moyen de 450 000€. Le bouquet à été fixé à 100 000€ avec une rentabilité brute locative de 3.5%.

Avec ça, il faut calculer l’espérance de vie du vendeur. Lorsqu’on à 75 ans, l’espérance de vie retenue sera de 14.28 ans. Ensuite, il faut établir la décote du bien. Pour cela, il suffit de faire le prix moyen x la rentabilité brute. Ici, dans notre exemple cela fait 450 000 x 3.5% = 15 750€ / an.

Puis il faut calculer le manque à gagner pour l’acheteur. Pour ce faire, vous prenez le résultat obtenu précédemment que vous multipliez par l’espérance de vie. Cela fait 15 750 x 14.28 = 224 910€.

Pour avoir la valeur de la décôte, il suffit de présenter le prix moyen moins le manque à gagner pour l’acheteur. Ce qui nous donne, 450 000 – 224 910 = 225 090€.

Avec ce résultat, il faut calculer la valeur restant à financer après le bouquet. Cela se fait par la valeur de la décote soustrait du bouquet. Ce qui donne 225 090 – 100 000 = 125 090€

Pour finir et pour avoir le montant de la rente viagère mensuelle, il suffit de faire la valeur restant à financer après bouquet x 6.95% divisé par le nombre de mois dans l’année. Ce qui donne125 090 x 6.95% / 12 = 724.47€.

Chaque mois, 724.47€ seront versés pour la rente viagère.

5) Les clauses de protection obligatoires en viager

Pour ne prendre aucun risque lors d’une vente ou l’achat d’un bien en viager, il est préférable de connaître les clauses de protection obligatoires.

Dans un premier temps, pour le vendeur, 3 clauses sont obligatoires.

 Il y a la première qui est le fait de devoir stipuler une clause résolutoire dans le contrat. Cela veut donc dire que si l’acheteur ne respecte pas ses engagements, le vendeur peut se retourner contre lui et rompre le contrat. Cela est rassurant pour le vendeur qui peut avoir peur à propos du non-paiement de la rente.

La seconde est le fait que le vendeur décide de quitter son bien plus tôt, il faudra ici remplir une clause d’augmentation de la rente pour compenser la perte du bénéfice du domicile.

Pour finir, la dernière clause pour un vendeur est la clause de réversion s’il est en couple. Cela veut dire, que si votre conjoint décède, le veuf récupère alors le DUH (Le Droit d’Usage et d’Habitation). A la suite de ça, le bouquet et la rente peuvent être considérablement abaissés, surtout sil y a une différence d’âges).

Pour l’acheteur, il y a qu’une clause à prendre en compte. C’est la clause de rachat. Celle-ci permet la libération du paiement de la rente (si le vendeur vit plus longtemps que prévu). Cela se traduit par l’acquéreur qui devra verser un capital correspondant au montant restant de la rente ou solliciter un organisme s’engageant à le verser à sa place.

6) La fixation du prix du viager libre

Vous vous intéressez au viager libre, mais vous ne comprenez pas comment le prix est fixé ? C’est très simple. Pour fixer le prix, dans un premier temps, il y a 3 critères qu’il faut prendre en compte. Tout d’abord il y a la valeur libre du bien, votre genre et votre situation matrimoniale. À la suite de cela, votre bien va devoir être estimé puis vous fixerez le montant du bouquet et pour finir le calcul de la rente viagère.

Alors, comment on calcule tout ça ? Contrairement au viager occupé qui se calcule en 6 étapes, le viager libre lui se calcule en 4 étapes mais de la même manière. 

Monsieur X à 80 ans, la superficie de son appartement est de 100m² qui a un prix moyen de 450 000€. Le bouquet a été fixé à 100 000€ avec un taux de rente de 10.64%.

De la même façon, dans un premier temps, il nous faut établir l’espérance de vie du vendeur. Dans cet exemple, le vendeur de 80 ans a une espérance de vie de 9.7 ans.

Pour calculer le montant à formaliser en rentes après le bouquet, il suffit de faire le prix du bien moins le bouquet. Ce qui nous donne 450 000 – 100 000 = 350 000€.

Avec ce résultat, nous pouvons calculer la rente viagère annuelle, ce qui se réalise par le montant à renter après le bouquet – le taux de rente, ce qui fait 350 000 – 10.64% = 37 240€.

Le résultat obtenu est la rente viagère annuelle. Pour avoir la rente viagère mensuelle, il suffit juste de prendre le résultat et de le diviser par le nombre de mois. Ici cela fait donc 37 250 / 12 = 3103.33€

7) Les conditions à respecter pour une vente en viager

Pour vendre en viager il y a certaines conditions à respecter notamment dans 3 domaines. Tout d’abord, il y a les conditions relatives aux parties pour bien les déterminer qui s’applique donc à l’acheteur et au vendeur. Pour le vendeur, c’est une personne physique propriétaire d’un bien immobilier. L’acheteur est une personne physique ou morale, il lui sera demandé sous forme de caution, des garanties financières.

Par rapport au contrat, il y a trois conditions. La première est qu’il faut qu’il soit signé devant un notaire. De plus, il doit être inscrit et publié au service de publicité foncière. Et pour finir, le contrat peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement.

Il y a 5 critères à prendre en compte pour qu’une vente en viager soit annulée. La première est que la vente est liée à la durée de vie du vendeur. Par exemple s’il est très malade ou mourant, la vente se verra invalidée. De même, si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était atteint lors de la signature du contrat.

Ensuite, si l’acheteur sait que le vendeur a une maladie pouvant entraîner une mort imminente, le contrat, cette fois-ci, sera déclaré nul. De plus, si le vendeur trouve que le prix est insuffisant, il peut demander l’annulation de la vente que s’il a été lésé de plus de 7/12ème du prix du bien vendu. La vente peut aussi se voir annulée, si le bien est vendu à un enfant. En effet, cette dernière peut être estimée comme une donation au moment de la succession sauf s’il y a eu versement d’une rente.

8) Le prêt viager hypothécaire

Vous ne saviez pas qu’il était possible de faire un prêt viager hypothécaire ? C’est bien possible, ce dernier permet de pouvoir financer son projet Il permet effectivement un financement de projet puisque le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter une somme d’argent. Pour faire cela, l’emprunteur place un bien immobilier en garantie.

Ce dernier, à la suite de cela, peut utiliser la somme empruntée pour tout projet personnel. En revanche, il ne peut pas utiliser cette somme pour financer une activité professionnelle. Ce type de prêt est le plus souvent utilisé par des personnes âgées.

Mais attention à ne pas confondre avec la vente en viager classique.

Une vente en viager permet de vendre un bien immobilier contrairement au prêt viager hypothécaire qui lui permet d’emprunter une somme d’argent, mais de rester également propriétaire de son bien.

Il permet effectivement un financement de projet puisque le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter une somme d’argent. Pour faire cela, l’emprunteur place un bien immobilier en garantie.

Ce dernier à la suite de cela, peut utiliser la somme empruntée pour tout projet personnel. En revanche, il ne peut pas utiliser cette somme pour financer une activité professionnelle. Ce type de prêt est le plus souvent utilisé par des personnes âgées.

3 biens immobiliers sont concernés, il y a un bien loué, une résidence principale ou une résidence secondaire.

Quelles sont les personnes concernées ? Il suffit juste d’être propriétaire d’un bien. Il n’y a pas de condition d’âge, aucun questionnaire médical à remplir, et pas besoin de conditions de ressources. De plus, il n’y a aucune obligation d’être assuré, ni même d’assurer le prêt.

9) Présentation du viafix (ou vente à terme)

Tout d’abord, qu’est-ce que le viafix ?

C’est une formule de vente avec paiement à terme limité dans le temps. Dans ce cas, contrairement aux autres ventes de viager, l’acheteur connait la durée du paiement à terme qui s’arrêtera à une date précise non liée à la durée de vie du vendeur. De plus, si le vendeur décède prématurément, l’acheteur continuera de verser le solde du paiement aux héritiers du vendeur jusqu’à l’échéance.

Pourquoi choisir le viafix ? Ce dernier a des avantages, que ce soit pour le vendeur ou bien pour l’acheteur. Pour ce dernier, ce crédit permet d’acheter sans prendre le risque de payer une rente viagère sur une durée inconnue. Pour le vendeur, s’il est trop jeune, le viafix permet de vendre en viager normal et donc de percevoir une rente. Pour le vendeur qui est en âge, cela permet de vendre dans un marché immobilier atone et difficile avec des garanties notariées sécurisantes et automatiques.

Le viafix est pour qui ? Ce dernier est pour les deux parties, que ce soit vendeurs ou acheteurs.

Il touche les vendeurs qui veulent valoriser leur patrimoine immobilier en percevant une mensualité indexée et nette d’impôt pendant plusieurs années, sans déshériter leurs héritiers.

Il touche également les acheteurs, qui eux, veulent acquérir un bien immobilier dans des conditions financières exceptionnelles.  En effet, il n’y a aucun frais, que ce soit de dossier, de caution ou de pénalité de remboursement anticipé.

10) Le métier d’agent immobilier spécialisé viager

Quelles sont les particularités de l’agent immobilier spécialisé viager ? Tout d’abord, ce spécialiste doit se conformer aux règles de la loi Huguet du 2 juillet 1970. Cette loi oblige les professionnels de l’immobilier à souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Il est tenu de posséder une carte professionnelle, et de tenir un registre des répertoires et des mandats.

Pour obtenir cette carte délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, l’agent immobilier doit remplir 4 conditions. Il doit justifier d’une aptitude professionnelle, ne pas avoir d’incapacité ou d’interdiction d’exercer la profession. Il doit également bénéficier d’une assurance RCP. De plus, il doit disposer d’une garantie financière qui est destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte tiers.

Ainsi, à travers cette série d’infographies concernant le viager, plusieurs sujets ont été traités à travers les différentes parties prenantes (acheteurs, vendeurs, agent immobilier) sur certains points clés. Vous avez pu voir les avantages d’une vente ou d’un achat en viager pour les deux parties mais aussi les conditions et les clauses à respecter dans une vente. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter, et si vous voulez franchir le cap pour acheter ou vendre en viager, rendez-vous sur annonces proxivia.

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